项目概况
| 项目名称 | 东部公司2026年射阳服务区经营权整体租赁项目(重新采购) | ||||||||
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| 项目编号 | DBGS2025-FW-0172 | ||||||||
| 采购方式 | 询比采购 | 资金来源 | |||||||
| 项目概况及采购范围 | 1. 项目简介 1.1项目名称：东部公司2026年射阳服务区经营权整体租赁项目 1.2采购人：江苏东部高速公路管理有限公司 1.3采购代理机构：江苏交控人才发展集团有限公司 1.4资金落实情况：由承租人出资 1.5项目概况：射阳服务区位于江苏省盐城市射阳县，服务区占地面积约90亩，总建筑面积11535㎡，其中经营区域面积3946㎡，车位共计394个。2025年交通日均断面流量5.2万辆，进入服务区日均约7000辆，客车占比约65%（相关数据仅供参考）。 为积极响应交通运输部《全国公路服务区工作要点》中关于打造开放式服务区的相关要求，同时紧密衔接江苏交控战略部署及地方政府发展规划，以线上线下跨境电商为核心主题打造射阳开放式服务区，项目将构建“城市展厅+高速窗口”联动、“线上线下跨境电商” 融合的新零售商业模式，实现服务区功能与业态的创新升级。 经营租赁方式：本项目的商业合作模式采用“整体租赁”模式，对射阳服务区租赁经营项目采取外包经营，由采购人与成交人签订经营租赁合同，由成交人自主经营或负责引进品牌合作单位签订商业合同进场经营。 本次招商要求承租方带资改造，投入金额不少于2000万元对服务区营业主楼实施一体化改造，以此优化商业经营布局、丰富特色业态品类，并对外出租商业经营权，从而更好地满足公众高品质出行服务需求。改造期间采购人正常收取租金，无装修免租期。 2. 采购范围及相关要求 2.1 采购范围： （1）江苏东部高速公路管理有限公司射阳服务区整体经营权（加油站、充电桩、汽修厂、服务区广告除外）租赁，服务区每侧必须具有餐饮业态（包括但不限于快餐、中餐、面条汤粉、包子、馄饨、粽子、小吃、特色餐饮、水果、卤味等，其中面馆提供不超过20元的面条不低于3款，餐厅需提供20元的二荤二素卡友套餐）、超市（需设同城同价大众商品专柜）及其他业态（包括但不限于西式快餐、咖啡饮品、其他零售、名创优品、数码产品、箱包、服装、烘焙类、新兴业态）。需引进国际品牌和大型连锁品牌等。所有经营品类的分类，须双方达成一致，并须经东部公司批准同意后方可经营。 （2）负责租赁区域范围的内部保洁（不包括公共卫生间）及运营安全工作； （3）根据采购人提供的前期方案设计文件，由承租人出资（不少于2000万元）对营业主楼进行一体化改造（不含各商铺内的装修和改造）； （4）满足江苏交控“六化”服务区建设要求。 2.2 最低响应限价： 1）本项目采取年度保底租金+营业额反向提成的方式收取租金。采购人分别设有年度保底租金控制价下限值和提成率（提成率只需报第1档提成率，不得带有小数，第二档提成率在第一档基础上减去3%）下限值，供应商的年度保底租金费用响应报价和提成率响应报价任意一个低于采购人设定的年度保底租金控制价下限（不含下限值本身）或提成率下限（不含下限值本身），否决其响应。 年度保底租金控制价下限：550万元；提成率下限：第一档：3628万元<年含税营业额≤4128万元，提成率26%；第二档：年含税营业额＞4128万元，提成率23%。备注：（1）年含税营业额≤3628万元，仅收取年保底租金；（2）计算示例：射阳服务区年含税营收为4500万元，年租金计算如下：550+(4128-3628)×26%+(4500-4128)×23%=765.56万元。（3）提成率只需报第1档提成率，不得带有小数，否则按否决响应处理。第二档提成率在第一档基础上减去3%。 2）带资改造金额：结合采购人提供的前期方案设计文件，由承租人出资对营业主楼进行一体化改造（室内商业经营租赁区店铺装修不包含在承租人响应文件承诺的营业主楼一体化改造预算金额内，由成交供应商另行支出），改造响应报价不得低于采购人设定的营业主楼改造预算下限值人民币 2000万元，否则否决其响应。 3）出租人将委托审计机构全程跟踪审计，并委托专业人员全程参与服务区改造监督管理工作。在改造完成后出具审计报告，若审计金额未达到响应文件中承诺的改造金额时，不足部分由承租人在审计结果出具后一个月内须以现金补足给采购人；若实际改造投资额高于响应文件中承诺的改造投资额，由承租人自行承担。改造完成后相关资产均归采购人所有。 4）合同履行期间，在承租场所发生的安全事故或造成人身财产损害的，均由承租人承担经济与法律责任，与采购人无关。 2.3 经营期限：5.5年，2026年4月16日至2031年10月15日（预计2026年5-9月实施改造，期限约4个月）。 2.4 租赁地点：射阳服务区。 2.5 质量要求或服务标准：满足江苏交控“六化”服务区建设要求。 2.6 标段划分：本项目共一个标段，即：DBGS2025-FW-0172-01标段。 | ||||||||
采购人/采购代理
| 采购人 | 江苏东部高速公路管理有限公司 | ||||||||
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| 联系人 | 孙辛 | 联系人电话 | 0515-88827882 | ||||||
| 采购代理 | 江苏交控人才发展集团有限公司 | ||||||||
| 联系人 | 余婷婷、严文磊 | 联系人电话 | 025-57793660、19962006026 | ||||||
标段信息1
| 标段名称 | 东部公司2026年射阳服务区经营权整体租赁项目(重新采购) | 标段编号 | DBGS2025-FW-0172-01 | ||||||
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| 采购类型 | 服务 | 评审方法 | 综合评估法 | ||||||
| 成交人 | 南京超艾猫猫电子商务有限公司 | 成交价(元)/费率 | 5.5年年度保底租金费用响应总报价31240000元，第1档提成率响应报价28%，营业主楼一体化改造响应报价26018146.38 | ||||||
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